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近年、マンション管理会社が管理契約を更新せずに撤退するケースが増えています。マンション管理会社も様々な理由で管理を継続できない場合があり、管理契約を更新できないとき、マンションの管理組合はどう対応したらよいでしょうか？ここでは、マンション管理会社の撤退について考えていきます。
近年の管理会社が撤退する理由に、採算が合わないことがあげられます。まず管理会社が派遣する管理人や清掃員の賃金が上昇したこと。管理人は定年退職者を多く採用していましたが、高齢者雇用安定法で希望者全員の雇用が義務化され、定年退職者を安価で雇うことが難しくなったのです。
また、修繕積立金の残額が少なく、利益の出ない日々の管理費用を補完するための修繕工事が見込めないことも理由の1つです。
このように、管理会社が撤退せざる得ない理由は、建物の老朽化や住民の高齢化で、管理ビジネスをするにおいて収益を上げることが難しい事情があるのです。
マンション管理の収益化が厳しくなる環境で、管理会社が管理契約を結ぶことを敬遠するケースについて考えてみましょう。
管理会社もビジネスとして収益が出るのであれば、管理契約はまず敬遠されません。マンションの老朽化が進むにもかかわらず、修繕積立金が少なく、その値上げができていない場合は、管理会社は管理契約をためらいます。マンションの修繕には手間もかかりますが、積立金が少ないので、管理ビジネスとして収益がでないからです。
また、管理会社への要求が多すぎて、管理会社がもらう対価より労力が多すぎる場合も管理契約の更新にためらいます。また、いわゆるモンスター理事などの存在で、管理会社の手間や心労がかかりすぎる場合も同様です。
管理会社も厳しい環境に置かれている状況下で、管理契約を更新しないと管理組合に申し出があった場合について考えてみましょう。
管理会社も更新をするかどうかを決める上で、ビジネスとして成り立っているのかが大きな要因です。そこで、管理ビジネスとして成立していないのであれば、管理委託費や修繕積立金の値上げを管理組合に提案します。
また、ビジネスとして成立していても管理組合の要求が過剰である場合、その改善の申し出をするでしょう。このような提案に対して、管理組合が拒絶するような対応になれば、管理会社は撤退していきます。
そうなれば、管理会社と再度交渉することや新たな管理会社を探すことになります。新たな管理会社が見つかっても、マンション管理の課題を解決できていなかった場合は、いずれは同じように管理会社の撤退が起こってしまうでしょう。
マンション管理会社の度重なる撤退を防ぐためには、管理組合で行うことや委託することを仕分けして、管理の方法やその費用を見直すことが大切です。
マンション管理に募る不満！
管理会社を見直す絶好のタイミングです
小規模で築年数が古いマンションは、管理会社も契約を結びたがりません。そのような管理会社への委託が難しい場合は、自主管理を検討してみましょう。
自主管理といってもすべての管理を管理組合が行う必要はありません。清掃や点検などを委託する一部自主管理という方法も存在しています。一部自主管理を導入することで、管理組合でできない仕事を管理会社に委託することができるため、各々のマンションに適した管理方法が見つかります。
マンション管理会社も厳しい市場環境にさらされています。以前のようにどのようなマンションでも管理したいわけではありません。管理組合も管理を委託する場合でも主体的に管理に取り組む意識が必要です。管理組合でできる管理は、自分たちで行い、自分たちではできない管理を委託する一部自主管理という方法も検討してみるとよいでしょう。
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