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管理会社の問題

あなたのマンション、こんなことありませんか?

  • 分譲時から同じ管理会社で、管理委託契約の見直しを行ったことがない
  • 管理委託料金がずっと同じ、または値上がりしている
  • 長期修繕計画書の見直しを一度も行ったことがない

これらの項目に心当たりのあるマンションは、

マンション管理会社の変更をすることで、管理費が下がる・管理の質が上がる可能性があります。

今が見直し時期?
こんなマンションは、マンション管理会社を変えるべき!

分譲時から同じ管理会社で、管理委託契約の見直しを行ったことがない

分譲した当初から同じ管理会社にずっと委託しているマンションだと、管理費に分譲時のコストが上乗せされているケースがよくあります。

試しに、別な管理会社に見積依頼してみると、簡単にコスト削減できるケースもあるほどです。

管理委託料金がずっと同じ、または値上がりしている

長年にわたってマンション管理会社への委託費が変わらない、あるいは値上がりしている場合、契約更新時にきちんと精査して業務委託をしているのか、改めてチェックする必要があります。

いままで、管理組合はほぼ管理会社に丸投げの状態で運営が行われている場合、適正な見直しが行われていない可能性もあり得ます。

丸投げの管理組合は、管理会社にとって、

  • 厳しく品質をチェックされない。
  • 管理費の値上げの提案もしやすい。

まさにカモネギなマンションです。

長期修繕計画書の見直しを一度も行ったことがない

マンションの長期修繕計画書とは、25~30年といったスパンでメンテナンス計画を立てるもの。

計画時点での予測ということもあり、適宜見直すのも当然で、国土交通省の「マンション標準管理規約」では5年程度での見直しを推奨しています。

従って、長期修繕計画書の見直しを一度も行っていなければ、管理会社の怠慢です。

こういった状態は、丸投げ管理組合、楽したいフロントマンという構図が考えられ、今すぐにでも管理組合の意識改革と管理会社の意識是正・変更を考えるべき状態と言えます。

マンション管理会社の問題にはどう対処すべきか?

丸投げではなく、マンション管理にかかっている費用を知っていこう

複数のマンション管理会社を競合させて一旦は委託費の改善ができたとしても、その後何年も管理組合が丸投げ・やる気なしのままだと、管理会社側は利益を上げるため策を弄してくるでしょう。

そこで、ムダがないかチェックするためには、お金の流れを知ることが一番です。

相見積もりで管理費用の適正化

マンション管理会社の契約更新をする際は、必ず複数業者に相見積もりをとってください。競合させることで費用相場がわかりますし、値引き交渉の材料としても利用できます。

マンション管理会社のリプレイス

どうしても今のマンション管理会社では管理費やサービスの面で納得いかないという場合は、リプレイス(変更)を検討することになります。

その際は、まず問題点を洗い出し、その問題点を解決してくれるであろう複数の管理会社に声をかけ、見積もりを依頼。

後日管理会社が現地調査に訪れて状況確認などを行った後、提案書や見積もりが届き、プレゼンテーションを受けて最適な一社を選択。さらに管理組合での臨時総会にて承認を経て、変更が決定するという流れになります。

リプレイスによるメリット・デメリット

一口に「リプレイス」といっても、変更までには様々な工程があり、また費用もかかります。そこで、リプレイスによって得られるであろうメリット・デメリットを知っておきましょう。

  • メリット…管理の質や組合運営の向上、管理費が下がる、居住者の意識の変化
  • デメリット…管理会社間の引き継ぎ不備など

リプレイスを行う上での注意点

大前提として、管理会社変更を簡単に決めてはいけません。リプレイスのメリットをいくつか挙げましたが、管理費などの金額面だけで管理会社を選ぶのは危険です。

相見積もりによってより安い価格を提示してきた場合、業者によっては人件費やサービスがもともとの管理会社より悪い可能性もありますので、プレゼンテーションでの見極めが重要になります。

また、リプレイスを勧めてくるコンサルティング会社も要注意。コンサル会社の意見に従って管理会社を変更した場合、結果的に質の低下をまねいてしまった、というケースもまれにあるようです。

さらに、価格は下がったものの管理の質が落ちてしまったために居住者からのクレームが増えてしまい、結果的に元の管理会社に戻すといったことも少なくありません。

管理委託費などの削減も大事ですが、質の低下によって快適に暮らせなくなるという大きな問題になる可能性が高いことから、満足できるサービスを提供してくれるかを重視することをおすすめします。

なお、どうしても理想的な管理会社が見つからないという場合は、アプリの導入などを検討するのも一つの手かもしれません。

マンション管理の見える化を促進する「マンション管理アプリ」

マンション管理組合をユーザーとするマンション自主管理アプリ、クラセルを使うとマンション管理業務をリアルタイムで見える化することができます。その主な機能は以下の5つです。

  •  発注・支払・請求/各種業者との取引や管理費の徴収・滞納状況などがわかります。
  •  部屋管理/区分所有者と居住者の情報を確認・変更できます。
  •  理事会/資料保管やスケジュール管理、理事会チャット機能など。
  •  収支・会計/管理組合の会計情報を確認できます。
  •  共用部管理/駐車場など共用部の管理状況を確認できます。

クラセルはスマホでもPCでも利用できる便利なツールです。

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