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マンション管理における基本ルール

マンション管理を行ううえで、基本ルールは理解しておきたいもの。ここでは、マンション管理に関する基本ルールについて紹介しますので、ぜひ参考にしてください。

マンション管理を行うのは「管理組合」である

マンションの管理を行うのは、マンション管理組合です。
よく「マンションの管理業務は管理会社が行うもの」と考えてしまいがちですが、厳密には「管理組合から業務委託された管理会社が管理業務を行っている」だけなのであって、もともと管理を行うのは管理組合なのです。

なお、管理組合はどのマンションにも必ずあり、法律によって組合の設置が義務付けられています。また、区分所有者(分譲マンションを購入した人)はすべてその管理組合の組合員となります。そのため、分譲マンションを購入した以上は組合員のひとりとしてマンション管理に携わる責任があるということです。

管理組合で理事会を設置し、マンション管理業務をスムーズに行う

ひとつのマンションに対して組合員は多くいますので、マンション管理業務をスムーズに行っていくための代表的なチームが必要となります。そこで理事会を設け、組合員のなかから理事長や副理事長、理事を選出します。マンション管理における業務遂行のリーダーとなりますので、会議を行ったりマンション管理会社とやりとりをしたり、定期総会の開催を行います。

マンション管理組合と管理会社の関係は?

本来マンションの管理業務は管理組合で対応します。ただ、マンションの管理業務の内容は日常の清掃業務からはじまり定期点検や補修工事、損害保険の加入や共有部分の運営などさまざま。たとえば定期点検などはプロの業者に依頼することになりますが、そのやりとりも管理組合で行う必要があります。

ただ、知識不足もあってか管理組合だけでのマンション管理は年々難しくなっているともいわれています。組合員の高年齢化も大きな要因となり、「管理組合だけで管理業務を行っていくには限界がある」と考えるマンション管理組合が多いのだそうです。

マンション管理会社が管理組合に代わって管理業務を遂行

そこで、マンション管理会社に業務委託をし、代わりに管理業務を行ってもらうという選択肢もあります。業務委託には一部委託と全面委託があり、物件の維持管理や会計管理などさまざまな業務を代わりに行ってくれます。ただし管理会社に業務委託をするということは料金が発生するということであり、管理会社に支払うための費用が発生します。加えて管理会社はあくまでも契約上の業務を遂行するのみ。契約にない業務には対応してくれないことがほとんどです。

マンション管理士とは?管理会社との違いは

マンションの管理業務はマンション管理会社に依頼することができますが、マンション管理会社を利用しないという選択肢もあります。たとえばマンション管理士に管理の相談をすることも可能です。マンション管理士は国家資格であり、マンション管理のコンサルタントとして管理をサポートしてくれます。管理に関する相談対応はもちろん運営方法の指導や長期修繕計画の内容チェックなども行ってくれますので、顧問契約を結んだり、スポットで契約を結ぶとよいでしょう。

なお、会社の利益も考慮するマンション管理会社とは異なり、マンション管理士は管理組合側の視点に立ったサポートをしてくれるのもメリットといえるでしょう。

マンション管理規約はどうつくるのか

マンション管理を行ううえで大切なのが管理規約。簡単にいえばそのマンションに住む人が守るべきルールであり、マンションごとに管理規約を作成する必要があります。マンションの居住者にはさまざまな人がいますので、管理規約がなければそれぞれが好き放題にマンションを使うようになってしまいます。駐車スペースではない場所への駐車や共用部分の占領、ゴミ出しのトラブルなどが起きた場合でも、管理規約がなければ文句が言えない状況になってしまうのです。

そのため、マンション管理規約をしっかりと作成して居住ルールを決めておく必要があります。国土交通省では「マンション標準管理規約」を作成していますので、それをもとに各マンションの個別事情に合った管理規約を作成するのがおすすめです。なお、管理規約の作成や見直しはマンション管理組合で行います。

マンション管理の規約作成では「区分所有法」が指針となる

区分所有法(正式名称:「建物の区分所有等に関する法律」)とは、一棟の建物を区分して所有したときの権利関係や共同管理を示した法律です。たとえば分譲マンションは一棟のマンションを区分けし、それぞれに所有者が存在する状態です。共有部分に関しては各部屋の所有者みんなで所有することになりますから、ルールに則った使用や管理が求められるのです。そのため、マンションの管理規約を作成するときに法律的な拠り所となるのが区分所有法といえるでしょう。

「使用細則」でマンション管理規約内容を補完する

マンションを管理するうえで管理規約を作成しますが、管理規約で定めた内容をさらに細かく補完してくれるのが「使用細則」です。使用細則では、管理規約を守っていくための日常生活における細かなルールを定めます。たとえば駐車場の使い方や共有部分の使い方など、細かくルールを定めて居住者全員が住み心地の良いマンションになるよう目指します。

また、専有部分(各部屋)の使い方についても関与できますので、ペットの飼育禁止や騒音、リフォームなどについても規約を設けることができます。基本的には管理規約で重要な事項を定めておき、使用細則で細かなルールを設けるといった使い方が多いようです。

マンション管理組合が覚えておくべき法律

ここでは、マンション管理の基本となる法律として「区分所有法」「マンション管理適正化法」を、建て替えや災害発生時のような、いざというときに役立つ法律として「建替え円滑化法」「被災マンション法」を解説。あわせて違反事例も確認し、マンション管理に関係する法律について理解を深めましょう。

マンション管理の基本となる法律

区分所有法

正式名称は「建物の区分所有等に関する法律」で、別名「マンション法」とされることも。分譲マンションのような区分所有建物について、権利まわりの事柄や、管理・運営について定めている法律です。区分建物における、専有・共有部分や敷地といったそれぞれの部分の権利関係についても規定しており、修繕に際しての決議方法や、管理組合の設置方法なども明記。時代の変化やマンション管理の現状に沿って、改正されながら現在の形になっています。

マンション管理適正化法

正式名称は「マンションの管理の適正化の推進に関する法律」。「マンション管理適正化法」は略称で、管理組合の運営や管理組合に助言するマンション管理士について規定した法律です。2001年に公布・施行されたもので、マンション管理業務の外部委託の基盤とも言えます。マンション管理の責任を負う所有者がその支援を外部委託できる仕組みを整備し、住みよいマンション環境の保持を目的としています。

万が一に備えるための法律

建替え円滑化法

分譲マンションの建て替え・除去に際する、住民との合意形成や権利関係の調整を規定している法律です。2002年に公布・施行され、建替え事業は法人格を持つ組合を設立して行うことや、建替え前のマンションから再建したマンションへの権利変換について定められています。さらに耐震性の不足が認められるマンションについては、除去する必要性があるマンションに関わる特例措置についても規定。住民の意見がまとまらず、必要性・緊急性が高いにもかかわらず建て替えが進まないといった事態に対応するために、知っておくべき法律でしょう。

被災マンション法

地震のような大規模災害で分譲マンションの一部、或いは全部が倒壊した場合の措置を定めた特別法で、東日本大震災を受け2013年に定められた法律です。再建を検討する際に復旧・建て替えの手法が選択できます。全倒壊してしまった場合、建物の再建だけでなく敷地の売却も視野に入れて検討するのも珍しいことではないでしょう。そのような場合、どういった手順で決議が可能かも記されています。

マンション管理適正化法の違反事例

マンション管理適正化法に違反すると、業務停止命令や指示処分の対象となります。

  • 一部業務停止命令が出された例
    マンション管理会社T仙台支店勤務の社員が、管理組合の資産を一部流用したことが明るみにでました。また別地域のマンションにおいても重要事項説明書面公布を怠っていたことや、保証契約違反があったことも合わせて、国土交通省関東地方整備局は、マンション管理会社Tに対して一部業務停止を命令しました。
  • 指示処分が命じられた例
    マンション管理会社Nについて違反行為があったとして、国土交通省近畿地方整備局によって指示処分が命じられました。指示処分は本来公開の対象となりませんが、このケースには違法状態が長期にわたり放置されたという背景があり、法令順守を徹底するためにも公表に至ったとされています。