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マンションの第三者管理方式の導入が進んでいる背景には、区分所有者の高齢化に伴う自主管理の不備や、役員のなり手不足が進んでいることなども一因ではないかといわれています。
専門家や専門業者が管理者に就任する第三者管理方式は、国土交通省が制定する「マンション標準管理規約」の改正で、導入を推奨された管理方法です。
参照元：国土交通省/パブリックコメントにおける主な意見の概要とこれらに対する国土交通省の考え方(pdf)(https://www.mlit.go.jp/common/000161952.pdf)
従来のマンション管理組合の役員は、居住する区分所有者に限られていました。平成23年に標準管理規約が改正され、来住する区分所有者の限定要件が撤廃されました。つづく平成28年の標準管理規約の改正では、外部専門家を役員として選任することが可能となりました。
第三者管理方式はマンション管理の実情を考慮し、適正な管理を前提に必要に応じて導入を検討することとされています。
第三者委託先として、マンション管理会社・マンション管理士・NPO法人等のマンション管理組合連合会・弁護士・税理士・司法書士・建築士、といった専門家が考えられます。専任方法については細則で決めておくと、後々のトラブルを回避できるでしょう。
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第三者管理方式には理事会を廃止する方法や、理事会を残したまま専門家が理事長に就く方法があります。ここで、3種の第三者管理方式について考えていきましょう。
理事長、副理事長、理事または監事などに、マンション管理士等の外部専門家が就任する方法です。外部専門家が理事会のメンバーになって、区分所有者である他の役員と共同で管理していきます。
マンション管理士や管理会社等の外部専門家が管理し、理事会は監事的な役割をはたす方法です。より厳密な監視体制にするため、監視する立場の理事会役員に、別の外部専門家を選任させることもあります。
理事会を廃止して、マンション管理士等の外部専門家に管理を一任する方法です。区分所有者から幹事を選任するか、監査法人等の外部監査を受けることで監視体制を敷きます。「外部管理者総会監督型」の場合、区分所有者が理事になる必要はありません。
第三者管理方式を活用することで、区分所有者のマンション管理にかかる負担が減らせます。運営にかかる時間や労力を削減できるほか、住民間のトラブルに巻き込まれないですむ心理的な効用が挙げられるでしょう。
また、マンション管理士等の外部専門家が管理組合に参加することで、高品質なマンション管理が可能です。たとえば、マンション修繕工事の問題だと、管理を任された専門家によるチェックが頻繁に行われることになります。専門家の知見に基づく修繕積立金運用で、スムーズな管理運営が期待できるでしょう。
外部のマンション管理専門家に支払う費用が発生します。その費用を区分所有者が分割して負担するため、管理費や積立金が増えるのが一般的です。
外部専門家が利益相反に該当する行為に至ることも考えられます。例えば、自社に工事を発注し利益を得るようなケースが該当。そうならないために、区分所有者の意見が反映される監督機能を設置する必要があります。
第三者管理を利用することで、マンション区分所有者の管理負担は大幅に軽減できます。しかし、外部の専門家に支払う費用負担の発生や、外部の第三者が利益相反行為を行わないよう監視体制を敷く必要など、これまでとは違う視点で負担は増えます。
各々のマンションの実情に合った第三者管理方式の種類を検討し、誠実な第三者を選任すれば、よりよいマンション管理体制が構築できるでしょう。
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