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マンション管理会社の管理費が高い原因とその解決策

マンションの管理費の高さに頭を悩ませている方は多いと思います。管理会社に管理費削減の交渉を行なっても「これ以上は厳しい」と一蹴されることもあるでしょう。

ですが、マンションの管理費は高く払い過ぎているケースがほとんど。解決方法はいくつかあります。ここでは管理費が高いことの原因や解決方法についてまとめているので、参考にしてみてください。

管理費が高いのはなぜ?

マンションの管理費が高い原因はどこにあるのでしょうか?いくつかピックアップしてみたので参考にしてみてください。

価格競争がないため高く設定される

たとえば、マンション分譲時にはデベロッパー系列の会社または関係会社が管理費を設定します。管理組合が管理会社を選ぶ仕組みがないので、サービスや価格などによる競争がありません。そのため管理費用設定については、管理会社によってどうとでもなるのが現状。

管理会社の利益となる「管理委託費」が必要以上に割高に設定されることが多いようです。30戸で管理費が700万円(年間)を超えるマンションがあれば、50戸で500万円を切るマンションもあります。これはマンションの設備や管理委託仕様の差ではなく、管理費の見直しを行なっていないために適正価格以上の管理費がついているのです。管理費を多く払っていてもサービスの質が高くなるわけではないので、不満を招きやすくなります。

設置されている設備や施設の違い

マンションにはさまざまな設備があり、エレベーターや駐車場、植木など維持管理が必要な設備・施設の有無や量の違いがあります。ほかにも清掃時間や清掃方法など、提供を受けるサービス内容の契約仕様よって費用が高くなる場合も。

規模(戸数)によって高くなる

たとえばエレベーター維持管理の費用で考えてみましょう。50戸と30戸のマンションどちらもエレベーターが1台のみ設定されている場合、1台の維持管理費用を50戸で負担するのと30戸で負担するのとでは負担額に差がでます。これは、貯水槽清掃代や機械警備料などでも同じことがいえ、小規模なマンションほど管理費が高くなる場合が多いようです。

また修繕積立金の徴収も管理費に関わります。きちんと徴収しておかないと、初期の段階で低めに設定していた管理費を築年数が経ってしまってから値上げ徴収することになりかねません。

【レベル別】高い管理費用を下げるための対処法は?

マンション管理費用を下げるには、どのような解決方法があるのでしょうか?低・中・高の3つにわけて紹介しているので、参考にしてみてください。

【高い管理費用の解決策:低】電気設備系統を見直す

電気設備の見直しで、ある程度管理費を削減することができます。代表的なものだと、電子ブレーカーの取り入れ。マンションだけでなくスーパーや工場などでも多く使われており、電気代の基本料金削減に期待ができます。初期導入費がかかるものの、2~3年で償却可能。3年で黒字化し、15年で約200万円の管理費削減につながった事例もあるそうです。

【高い管理費用の解決策:中】保険内容の変更・見直し

保険の補償内容を見直すことで保険料を削減できるケースもあります。たとえば保険の契約期間を1年としている場合、5年契約に変えるだけでも削減効果が見込めるでしょう。ただし、保険は削減することではなく必要なときに必要な保険金がもらえるかが重要。管理費の削減よりも補償を充実させることが大切なので、管理費削減にそこまで大きな効果は期待できません。

【高い費用の解決策:中】設備メンテナンス契約の変更

マンションの設備であるエレベーター、機械式駐車場は定期的なメンテナンスが契約内容に含まれています。このメンテナンス契約を見直せば、管理費の削減が可能です。エレベーターを例に考えてみましょう。この場合2パターンあります。

ひとつ目は「メンテナンス会社の変更」です。メンテナンス会社は、メーカー系・独立系の2つ。メーカー系はエレベーターを製造している会社のことで、自社製品であるエレベーターについて詳しく、安心して任せられるメリットがあります。しかしその反面、コストは高め。独立系はその反対です。エレベーターを製造しているわけではありませんが、メーカー系に比べてコストが抑えられます。

ふたつ目は「契約内容を見直す」ことです。エレベーターのメンテナンス契約には、部品に傷みがなくても定期的に交換を行なうフルメンテナンス(FM)契約と消耗部分だけを交換するパーツ・オイル・グリース(POG)契約の2つがあります。FM契約のほうが保証範囲が広くおすすめですが、POG契約を選べばコストを抑えることが可能です。

【高い管理費用の解決策:高】管理会社を変更

マンションの管理費の中でも大部分を占めているのは管理会社への管理委託費。つまり、管理会社を変更すればマンションの管理費は大幅に削減可能です。

注意点として、削減効果が大きいぶん変更には時間と手間がかかります。新しい管理会社の募集から実際に管理スタートするまでの目安は8ヵ月程度。これより短い期間で変更される場合、また長くかかる場合もあります。約8ヵ月の間に新管理会社との契約確認や現行管理会社への解約通知、2つの管理会社間の引継ぎなどが行なわれます。

改善が難しい場合は管理会社の変更も検討しましょう

マンション管理費が高いと感じる場合、それは裏を返せば改善の余地がたくさんあるということです。割高に設定されている管理費を見つけて、少しずつ削減していきましょう。

削減方法は、効果が大きいものの実行にはリスクを伴うものや、効果は小さくてもすぐに取り組み可能なものもあります。見直しだけで年間数百万単位の削減が実現する場合もあるので、一度チェックしてみましょう。

また管理会社を変更することによって管理費が大きく削減できる可能性もあります。思い切って評判の良い管理会社への切り替えることも一つの手です。

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