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管理費が高い

マンションの管理費の高さに頭を悩ませている方は多いと思います。管理会社に管理委託費の削減交渉を行なっても「これ以上は厳しい」と一蹴されることもあるでしょう。

ですが、マンションの管理費を高く払い過ぎているケースもあります。ここでは管理費が高いことの原因や解決方法についてまとめているので、参考にしてみてください。

管理費が高いのはなぜ?

マンションの管理費が高い原因はどこにあるのでしょうか?いくつかピックアップしてみたので参考にしてみてください。

価格競争がないため高く設定される

たとえば、マンション分譲時には、デベロッパー系列の会社または関係会社が管理費を設定します。

分譲時は管理会社の相見積もりなどをして管理会社を選ぶわけではないので、サービスや価格などによる競争がありません。

また、竣工後に予想外の費用が発生することもあり、管理費の設定については、余裕を持たせて設定されているのが一般的です。

この余裕は、例えば消費税の増税などの物価の上昇や、管理委託費の値上げなどにより徐々になくなっていきます。

また、新築時は管理会社に支払う「管理委託費」が割高に設定されていることが多いようです。

30戸で管理費が700万円(年間)を超えるマンションがあれば、50戸で500万円を切るマンションもあります。

これはマンションの設備や管理委託仕様の差ではなく、管理費の洗い直しを行なっていないために適正価格以上の管理委託費となっていることも考えられます。

管理委託費を多く払っていてもサービスの質が高くなるわけではないので、不満を招きやすくなります。

設置されている設備や施設の違い

マンションにはさまざまな設備があり、エレベーターや駐車場、植木など維持管理が必要な設備・施設の有無や量に違いがあります。

そのため、似たような規模のマンションでも単純に比較することはできません。

ほかにも清掃時間や清掃方法など、提供を受けるサービス内容の契約仕様よって費用が高くなる場合もあります。

日常的に過剰となっている委託業務やサービスがないかを見直すことにより、委託費を削減できることもあります。

規模(戸数)によって高くなる

たとえばエレベーター維持管理の費用で考えてみましょう。

50戸と30戸のマンションどちらも同じ回数でエレベーターが1台のみ設置されている場合、1台の維持管理費用を50戸で負担するのと30戸で負担するのとでは負担額に差がでます。

これは、貯水槽清掃代や機械警備料などでも同じことがいえ、小規模なマンションほど管理費が高くなる傾向にあります。

また修繕積立金の徴収も管理に関わります。きちんと徴収しておかないと、初期の段階では必ず低めに設定されていますので、長期修繕計画に即して値上げしていかないと、築年数が経ってしまってから大幅に値上げしたり、場合によっては一時金を支払うことになりかねません。

高い管理費用を下げるための対処法は?

マンションの管理費支出を下げるには、どのような解決方法があるのでしょうか?

4つ紹介しているので、参考にしてみてください。

電気設備、料金を見直す

電気設備の見直しで、ある程度管理費を削減できる場合があります。代表的なものだと、電子ブレーカーの設置。

電子ブレーカーは、マンションだけでなくスーパーや工場などでも多く使われており、電気代の基本料金削減に期待ができます。

初期導入費がかかるものの、2~3年で償却可能。3年で黒字化し、15年で約200万円の管理費削減につながった事例もあるそうです。

その他、電気の購入先を東京電力から変えること。電力自由化によって様々な金額帯の料金となりましたので、いくつかの電力会社に問い合わせて見るのも良いでしょう。

そして、50世帯以上なら一括受電サービスへの切替も検討の価値があります。全戸同意という高いハードルはありますが、電気料金を30%以上削減できる例も少なくありません。

損害保険の変更・見直し

保険会社や補償内容を見直すことで保険料を削減できるケースもあります。たとえば保険の契約期間を1年としている場合、5年契約に変えるだけでも削減効果が見込めるでしょう。

また、最近は保険も内容が自由化されました。保険の更改時は4、5社の保険会社から見積りを取ることをお勧めします。そのためには、代理店選びも重要になります。

3社程度しか見積りが取れない(3社程度の乗合代理店である)管理会社に依存することは、もはやナンセンスでしょう。

ただし、保険は必要なときに必要な保険金がもらえることが重要。

管理費の削減にばかり目を奪われるのではなく、補償を充実させておくことをお忘れなく。

設備メンテナンス契約の変更

マンションの設備であるエレベーター、機械式駐車場は定期的なメンテナンスが契約内容に含まれています。このメンテナンス契約を見直せば、管理費の削減が可能です。

エレベーターを例に考えてみましょう。この場合2パターンあります。

ひとつ目は「メンテナンス会社の変更」です。メンテナンス会社は、メーカー系・独立系の2つ。

メーカー系はエレベーターを製造している会社のことで、自社製品であるエレベーターについて詳しく、安心して任せられるメリットがあります。

しかしその反面、コストは高額。独立系はその反対です。エレベーターを製造しているわけではありませんので開発費の皺寄せがなく、メーカー系に比べてコストが抑えられます。

ふたつ目は「契約内容を見直す」ことです。

エレベーターのメンテナンス契約には、部品に傷みがなくても定期的に交換を行なうフルメンテナンス(FM)契約と消耗部分だけを交換するパーツ・オイル・グリース(POG)契約の2つがあります。

FM契約のほうが保証範囲が広くお任せできるので管理は楽ですが、POG契約を選べばコストを抑えることが可能です。

管理会社を変更

マンションの管理費の中でも大部分を占めているのは管理会社への管理委託費。つまり、管理会社を変更すればマンションの管理費支出が削減できるかもしれません。

注意点として、削減効果が大きいぶん変更には時間と手間がかかります。

新しい管理会社の募集から実際に管理スタートするまでの目安は8ヵ月程度。これより短い期間で変更される場合、または長くかかる場合もあります。

約8ヵ月の間に新管理会社との契約確認や現行管理会社への解約通知、2つの管理会社間の引継ぎなどが行なわれます。

見直しをしても改善が難しい場合は、管理会社の変更も検討しましょう

マンション管理費が高いと感じる場合、それは裏を返せば改善の余地がたくさんあるということです。割高に設定されている支出項目を見つけて、少しずつ削減していきましょう。

削減方法は、効果が大きいものの実行にはリスクを伴うものや、効果は小さくてもすぐに取り組み可能なものもあります。見直しだけで年間数百万単位の削減が実現する場合もあるので、一度チェックしてみましょう。

また管理組合を管理会社を選ぶ時代になりました。管理費の削減も期待できる可能性がありますので、思い切って評判の良い管理会社への切り替えを考えることも一つの手です。

監修

マンション管理士
武居知行氏

幅広い知識・経験を備えた
頼れるマンション管理士

マンション管理士武居知行氏の顔写真

株式会社
メルすみごこち事務所
武居 知行

不動産会社、マンション管理会社に勤務経験があり、マンション管理士だけでなく、宅地建物取引主任者・管理業務主任者・CFP®の資格を所有する武居氏。
マンション管理に関するお悩みはもちろん、ファイナンシャルプランナーの視点からお金関係の悩みの解決にも力を発揮しています。

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