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マンション管理のQ&A

マンション管理では、難しい言葉も多く疑問がたくさん。そこで、マンション管理でよくある質問と解説をQ&A方式で紹介します。

Q.そもそも管理組合ってなに?

A.管理組合とは、マンション管理を行う団体のこと。共用部分の維持管理から処分、変更、会計や日常の連絡業務など、居住者全体が住みやすいマンションにするための運営を担当しています。
区分所有者(たとえば分譲マンションを購入した人)は管理組合の組合員となり、そのなかから管理業務を執行する「理事会」を設置するのが一般的。理事会では理事長を設け、理事長が管理組合の代表を務めることになります。

Q.管理者とは?誰が務めるの?

A.区分所有法などに記載されている管理者とは「管理組合で決定された事項を実行する者」という意味です。
マンションの共有部分などに関する管理の内容は管理組合全体で決定し、その決定事項を実行に移すのが管理者です。一般的には管理者は理事長であることが多いようです。

Q.管理規約とは?

A.管理規約とは、マンションを管理するうえで指針となる居住ルールのこと。
マンションごとに管理規約を作成します。区分所有者は管理規約を遵守する必要があり、管理規約を設けることで居住者全体がマンションでの生活を快適に過ごせるようにしています。なお、管理規約は専有部分にも及びます。

Q.使用細則とは?

A.使用細則とは、日常の細かなルールを記載したものです。管理規約の内容を補完する意味で作成され、ペットの飼育や楽器演奏、管理費の滞納督促、管理組合運営についてなど詳細なルールを設けます。

Q.管理規約を変更したい。どうすればいい?

A.管理規約を変更するためには、管理組合員の総数および総議決権の4分の3以上の賛成が必要です。また、管理規約の変更についての総会を行う場合には前もって議案の要項も通知しておきましょう。
なお、管理規約の変更が一部の区分所有者に特別な影響を与える場合は、その区分所有者の賛成も得る必要があります。

Q.専有部分と共用部分の境界線は?

A.一般的には、専有部分は室内の壁や柱、壁紙などの空間をさし、各住戸に接する玄関ドア(鍵や錠は専有部分)やバルコニー、窓ガラスや専用庭などは共用部分とされることが多いようです。電気やガス、水道の配管に関してはある住戸のためだけに存在している場合は専有部分ですが、他の住戸へと枝分かれしている場合は共有部分と考えます。

専有部分か共有部分かの境界線は管理規約によって異なりますが、管理規約を定める際には国土交通省が管理規約モデルとして用意した「マンション標準管理規約(※)」を参考にすると良いでしょう。

(※)国土交通省|マンション標準管理規約(https://www.mlit.go.jp/jutakukentiku/house/jutakukentiku_house_tk5_000052.html)

Q.専用使用権とは?

A.専用使用権とは、共用部分ではあるものの、特定の人だけが使用することのできる権利をさします。
たとえばバルコニーは管理規約で共有部分と定められることが多く、勝手に形状を変えたりすることはできません。しかしいくら共有部分といっても他の居住者が使用することは認められず、そのバルコニーの部屋の居住者のみが使用できます。

Q.管理費と修繕積立金の違いとは?

A.あくまでも管理費は通常の管理のために集めるものであり、修繕積立金はマンションの共有部分における修繕のための費用です。なお、修繕積立金は管理費とは別に用意する必要があります。

Q.定期総会はどのくらいの頻度で開くべき?

A.区分所有法において、毎年1回は定期総会を開くよう定められています。定期総会では収支決算や事業報告、事業計画において管理組合員と情報を共有して決議を行う必要があります。
また、もしも定期総会を待たずに総会決議を実施する必要がある場合には、臨時総会を開催します。

Q.管理会社に管理業務を委託するときの注意点は?

A.管理会社はもちろん、管理の連絡窓口である理事会の両者が上手く機能することが大切です。管理会社に任せっぱなしになっていたり、管理会社が理事会への報告を怠る場合はトラブルが発生しやすい状態です。そのためいくら管理会社に業務委託をしたといっても丸投げにするのではなく、あくまでも管理組合が主体となってマンション管理を遂行していくことが大切です。

Q. 計画修繕と修繕積立金は本当に必要なの?

A.マンションは建築完成とともに劣化するもの。そのため、10~15年ごとの大規模修繕が不可欠とされています。屋上の防水や外壁の補修・塗装、排水管の取り換え工事など、耐用年数を考慮しながら計画的に修繕する必要があります。

この大規模修繕に備えるため、管理組合は修繕積立金を管理費で徴収します。マンションに安全に住み続けるためにも、計画修繕と修繕積立金は必要なものと言えます。

Q. 第三者管理方式は複数パターンがある?

A.マンション管理を外部の第三者に委託する第三者管理方式は、理事会を廃止して完全に外部に委託する方法や理事会は廃止せずに管理に外部者が参加する方法など、いくつかのパターンがあり、次の3種類に分類されています。

  • 理事・監事外部専門家又は理事長外部専門家型役員型
  • 外部管理者理事会監督型
  • 外部管理者総会監督型

それぞれのマンション管理組合の実情で、どこまで外部に委託するのかを決めることで、マンション管理をスムーズにできるでしょう。

Q. リプレイス時の見積り依頼のやり方は?

A.マンション管理会社を変更する「リプレイス」では、デベロッパー系や独立系など、複数の管理会社に見積もりを取ることが大切です。見積もり時に管理会社は、マンションの現状確認のために調査に訪れます。

この管理組合の現地調査では、管理委託契約書・管理規約、保守点検報告書・修繕履歴などを閲覧するため、事前に必要書類を確認しておくとよいでしょう。管理会社はこれらの資料をもとに見積もりを出します。