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【番外】自主管理とは?

デベロッパー系や独立系に左右されずに管理を行う自主管理の特徴やメリット、デメリットなどについても知識として知っておきましょう。

マンションの自主管理とは

マンションの自主管理とは、管理会社に管理を委託せず管理組合の手で管理を行うスタイルをいいます。

平成25年度のデータですが、国土交通省のアンケート調査によると以下のような結果が出ています。

  • すべて管理会社に委託:72.9%
  • 一部管理会社に委託:20.8%
  • 管理会社に委託していない:6.3%

つまりこの6.3%が自主管理を行っている分譲マンションということになります。

自主管理を行っている管理組合では、区分所有者・居住者が自分たちの住環境を自分たちで良くしよう、という姿勢が窺えます。生活に即した改善や対策をしながら管理運営しているため、いわゆる自治会のようなスタイルとなり、結果的に居住者が自分たちの暮らしているマンションや環境にプライドを持って生活しているといえるでしょう。

自主管理のメリットとデメリット

区分所有者自身で管理を行うことで住環境を中からよくしようとする気運が高まりますが、よいことばかりではありません。そこでメリットやデメリットについて解説します。

メリット

  • 管理費用が安い
    管理会社に委託する際にかかる管理費用がかなり抑えられるため、月々の負担が軽減されます。
  • 区分所有者の運営意識が高まる
    自分たちで管理するという意識から主体性が高まり、共有部分の清掃など積極的に行うようになります。
  • 自然な形でコミュニティが生まれる
    区分所有者に自分たちの資産であるという認識が高まり、共有部分を大切にするようになったり、区分所有者同士が会話や意見を交換し合うなど自然に交流が深まりコミュニティが形成されます。

デメリット

  • 管理が安定して継続的に行われる保証がない
    自主管理には建物以外にもさまざまな知識や経験が必要とされ、たとえ現在は円滑に組合運営が行われているとしても、それが永久的に継続する保証がありません。
    管理組合を構成するメンバーの交替や、環境の変化に伴う管理体制の変動が大きくなることが懸念されます。
  • ハード面での管理が困難
    建物の整備点検や清掃、電気設備や安全点検、消防、水質など専門的な知識が必要です。
    さまざまな業者との対応や補修、営繕などの細かいタイミングや折衝は、素人には難しいと言わざるを得ません。これがうまく機能しなければ、生活の安全が脅かされる危険性もあります。
  • 資産価値の問題
    マンションは資産です。しかし建物はどうしても経年劣化があり、それを適切に管理することで資産価値は維持されます。そのため、適切な時期に適切な修繕やリニューアルなどを行うことが必要といわれています。
    管理会社があれば計画的に行われるはずのこれらの過程が自主管理ではどうしてもうまく機能しません。そのため一般的には、自主管理のマンションは資産価値が低いとされています。これは自主管理の最大のデメリットともいえるでしょう。

賢く管理するために

自主管理には、管理会社に委託する程の費用はかからず、区分所有者で一丸となって我が城を守る気風が高まるといった理想的な管理方法だと思われがちです。

しかし、こうして精力的に管理を行う人たちや区分所有者も高齢となり、管理運営には限界が見えてきます。それとともに建物も老朽化が目立ち、不具合や破損など資産価値の低下も避けられません。また、区分所有者目線で見ると灯台下暗しの状態となり、目の前の劣化や破損が日常的な光景となり補修や営繕の必要性を見落としてしまうこともあります。

こういった事情から考えても、マンションの管理を自主管理だけで行うのは限界があるといえるでしょう。しかし今更管理会社に委託して高額の管理費を支払うには抵抗があるという意見も。

そこで賢く管理するための一つの案として一部の業務を管理会社に委託するという方法もあります。もちろんすべての管理業務を委託することもできますが、費用の面から考えれば理想的な案かもしれません。

また清掃など、専門知識がそれほど必要でない部分を区分所有者全員が分担することで、「自分たちのマンションを良くする」という意識も生まれやすいでしょう。

まずは、どこの管理会社が一部業務を受託してくれるか、どのような業務を担当してくれるのかといったことを確認してみるといいですね。長く住むマンションですから、専門家の目を取り込んだ管理を行うことで、さらに長期的な安心と安全と手に入れることができるといえます。

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